华早观察|公摊：公然贪污的面积

啥叫公摊面积？公开贪污的面积！

“买个房子一百七，进屋一量一百一“，钢筋水泥建造的房子硬生生人为缩水了。

这是1994年央视春晚小品对中国房地产行业中公摊面积最直接的讽刺。

公摊这一概念最早起源于1950年代的香港，由富豪李嘉诚率先提出，1990年被内地学习借鉴发扬光大，便有了今天房屋买卖时必备的“公摊面积”。

根据检索资料查询，目前全球范围内存在公摊面积的只有中国，可谓一大特色。

在其他国家或地区，并没有“公摊面积”概念。大部分国家在购买房屋时是按套购买，而不按平方米计算。例如，在欧美国家，买卖双方会先确定建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台等都清楚地标出位置和面积，建筑商必须按图施工，如果使用面积有出入会受到监管部门的严惩。

在中国公摊面积的设立初衷是为了将公共区域的建设和维护成本精确分摊到各个业主身上。一栋楼房中的电梯、楼梯、大堂、走廊等公共区域面积由各住户分摊，从而压缩套内使用面积。

但在现实中，由于公摊计算不够透明，使得个别开发商在公摊上作“手脚”，比如虚报公摊面积，将公摊面积的设施改建为其他盈利设施等等，让购房者成为“冤大头”。

在房价飞涨的时间里，大量公摊面积让民众承担了巨大的经济代价，一些一二线城市仅公摊面积部分购房者就需要多支出上百万。

让人愤愤的是，多花了钱，得房率还进一步缩小。据券商研报，近年来我国高层住房的得房率在70％~80％左右，“买100平方米的房子只得70平方米”现象司空见惯，一些地方公摊面积的比例甚至超过了60%。

公摊面积积怨已久，民间呼吁取消公摊面积的呼声愈演愈烈。香港已于2013年退出了取消公摊面积，内地取消公摊的呼声也越来越高，在全国两会上取消“公摊面积”屡屡被提上议程。

早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消公摊面积；2016年全国人大代表柳树林等10名代表建议，全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房；全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在2019、2021两年呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据；2022年，全国政协委员洪洋也提出建议取消商品房公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。

一面呼吁取消，一面是建议保留。

有号称“中国房地产教父”的原国家房改课题组组长孟晓苏就认为，按照建筑面积计算，就像市场上卖榴莲一样，连皮带核一起称重。所谓“取消公摊”，就是切开榴莲只卖果肉，价格就比带壳卖的高出不少。无论带外壳卖还是剥掉外壳卖，壳钱都是买家出。

类似孟晓苏这样的行业专家，长期滋生在房地产行业，自然觉得取消公摊是对既得利益者的侵犯。他们所谓的“内外壳”计价问题恰恰忽略了一个核心要素，价格。

在一个公平公开且有效监督的市场中，价格是调整市场产品的一个重要工具。它既体现产品的成本，更体现市场对产品的价值认同。没有人傻到，去买一个明显产品缩水，价格畸形的产品。专家们所谓的带公摊1万一平米，不带公摊2万一平米的论调完全是胡说八道、自吹欺人。

当下，中国房地产市场已经进入深度调整期，供需关系扭曲，市场一片萧莫。很难想象在买方市场环境下还有哪一家房企会去做高公摊的房子。在同等价格前提下，得房率是购房者决策的关键。

越来越多的人开始关注公摊问题。近年来多地政府和开发商开始主动做出改变。为提振购房者信心，减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套内面积计价”；山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”；肇庆市要求“按套内面积计价宣传和销售”；也有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。

目前来看，取消公摊面积还处于前期的呼吁和微调阶段。进展缓慢的一个重要原因是各方利益难以平衡取舍。除开发商外，在公摊面积上最大的受益方无非是政府。政府的决策决定了公摊面积的走向。

公摊不公，唯有利益方的割舍，还利与民，才能本质上解决公摊面积这个“牛皮癣”。

来源|“学习班”微信公众号